Hvorfor tar ikke eiendomsutviklere lån i banken?

Strengere kapitalkrav gjør det vanskelig å finansiere gode eiendomsprosjekter med banklån. Crowdfunding får prosjektene opp fra tegnebordet.

Eiendomsutviklere har utfordringer med å få låne penger i banken. Selv lønnsomme prosjekter med solide eiere og detaljerte planer sliter med å få finansieringen på plass.

Årsaken er enkel: Strengere krav til egenkapital i bankene. Som regel må selv rutinerte eiendomsutviklere regne med et høflig nei. Dessuten er bankenes behandlingstid lang. Dersom en utvikler har en god investeringsmulighet som må gjennomføres raskt, så rekker utvikleren ikke å få behandlet lånesøknaden før muligheten forsvinner.

Strengere myndighetskrav

Som følge av Basel III-regelverket stiller myndighetene strengere krav til bankenes evne til å tåle fremtidige utlånstap. Slik er vi bedre rustet mot fremtidige uroligheter i finansmarkedene.

Det er jo i utgangspunktet bra. Men for mindre bedrifter generelt og eiendomsutviklere spesielt, har tøffere krav gjort det vanskeligere for bankene å finansiere kredittverdige prosjekter.

Mer innsikt: Slik kan crowdfunding løse problemet for norske banker. 

Tre typiske utfordringer 

1. Første eksempel er en eiendomsutvikler som har et prosjekt med en total oppføringskostnad på 100 millioner kroner. Banken bevilger et lån på 60 prosent av dette, altså 60 millioner. De resterende 40 millionene må eiendomsutvikleren finansiere i form av egenkapital eller lån, noe som for mange er utfordrende. Selv om den aktuelle eiendomsutvikleren har solid økonomi, har denne ofte parallelle prosjekter som binder likvide midler. Da må kapitalen komme utenfra.

Det er altså i gapet mellom banklånet og den totale oppføringskostnaden for prosjektet at crowdfunding kommer inn. Crowdfunding gir eiendomsutvikleren mulighet til å finne investorer som er villige til å toppfinansiere prosjekter med gode avkastningsmuligheter.

target-blogg-illustrasjon1 (1)

2. Et annet eksempel er når prosjektene er små. Se for deg et eplehageprosjekt der utvikler trenger et lån på syv millioner kroner. Dette er for lite til at banken i det hele tatt vurderer prosjektet. Her kan crowdfunding komme inn og finansiere hele lånebehovet.

target-blogg-illustrasjon2

3. Et tredje eksempel er at bankene ofte bruker for lang tid på å behandle en lånesøknad. Har utvikler en god investeringsmulighet som må gjennomføres raskt, så rekker ikke utvikleren å få behandlet lånesøknaden i banken. Da kommer crowdfunding inn og løser finansieringen på en rask måte. Mens bankenes kredittkomité gjerne har møter på faste datoer, behandler crowdfundingselskapene søknadene når det er behov for det.

Crowdfunding som døråpner 

Ved et nei fra banken har eiendomsutviklere flere valg. De kan hente inn mer egenkapital fra investorer. Ulempen er at overskuddet må deles på flere, og nåværende eier(e) risikerer å miste kontrollen i prosjektet. Det koster mer enn det smaker for de fleste. Et annet alternativ er å låne penger gjennom obligasjonsmarkedet. Den døren er imidlertid ofte stengt om man ikke ønsker å låne 100 millioner kroner eller mer.

Takket være ny teknologi har crowdfunding seilt opp som en fullgod finansieringskilde og døråpner. Digitale plattformer kobler tilgjengelig kapital med gode prosjekter. Her går flere mindre investorer sammen om å låne penger til ulike prosjekter og bedrifter. Til gjengjeld skal investorene få en forhåndsavtalt rente.

Oppsummering

Hvorfor velger en eiendomsutvikler å finansiere prosjektene sine gjennom lånebasert crowdfunding? Det finnes det flere grunner til:

  1. Lånene er så små at bankene ikke er interesserte. 
  2. Prosjektene passer dårlig inn i bankenes kredittmodeller.
  3. Prosessen går raskere med crowdfunding.
  4. Crowdfunding kan finansiere større deler av et prosjekt enn banken kan, og toppfinansiere den biten som eventuelt mangler når banken har gitt sitt lån.

Lurer du på noe? Les vår FAQ om crowdfunding av eiendom.

Del:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Rull til toppen